Wer eine Ferienwohnung vermieten will, stößt schnell auf eine unbequeme Wahrheit: Es gibt in Deutschland kein einheitliches „Ferienwohnungs-Recht“. Ob und wie du eine Wohnung an Feriengäste vermieten darfst, entscheidet sich auf drei voneinander unabhängigen Ebenen – und je nach Standort völlig unterschiedlich. Eine Wohnung, die in Berlin ohne Genehmigung illegal wäre, lässt sich an der Ostsee oft frei vermieten – während umgekehrt gerade dort eine baurechtliche Falle lauert, die viele übersehen.
Dieser Leitfaden ordnet die Rechtslage mit Stand August 2026 und vergleicht die vier für den Ferienwohnungs-Markt wichtigsten Standorte: die Hauptstadt Berlin, die Nordsee-Insel Sylt (Schleswig-Holstein) sowie die Ostsee-Inseln Rügen und Usedom (Mecklenburg-Vorpommern). Am Ende findest du eine Quellenangabe und einen wichtigen Hinweis: Dieser Text ist eine allgemeine Orientierung und keine Rechtsberatung – Regeln ändern sich, und im Einzelfall entscheidet immer die zuständige Behörde.
Die drei Ebenen, die über deine Vermietung entscheiden
Bevor es um einzelne Orte geht, hier die entscheidende Struktur. Jede Ferienwohnungsvermietung wird von bis zu drei Rechtsebenen gleichzeitig erfasst – plus einer Abgaben-Ebene:
- EU-Ebene (Transparenz & Registrierung): Die Verordnung (EU) 2024/1028 über kurzfristige Vermietungen gilt seit dem 20. Mai 2026 unmittelbar in allen Mitgliedstaaten. Wichtig: Sie schafft kein eigenes Verbot und keine Genehmigungspflicht, sondern ist ein reines Daten- und Transparenzinstrument – sie regelt Registrierungsnummern und den automatischen Datenaustausch zwischen Buchungsplattformen und Behörden. In Deutschland betreibt die Bundesnetzagentur seit dem 1. Juli 2026 die einheitliche digitale Zugangsstelle; Plattformen müssen Tätigkeitsdaten erstmals zum 1. September 2026 (rückwirkend für Juli/August) übermitteln. Praktische Folge: Die Entdeckungswahrscheinlichkeit für ungenehmigte Vermietungen steigt spürbar.
- Landes- und kommunales Zweckentfremdungsrecht (Genehmigung): Ob touristische Vermietung überhaupt genehmigungspflichtig ist, ist Ländersache. Die Länder erlassen Rahmengesetze; wirksam wird eine Genehmigungs- und Registrierungspflicht aber meist erst, wenn die einzelne Gemeinde eine Zweckentfremdungssatzung erlässt. Genau hier klaffen die Standorte weit auseinander.
- Baurecht (Nutzungsänderung): Die am häufigsten übersehene Ebene. Unabhängig vom Zweckentfremdungsrecht gilt: Nach § 13a Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist die Ferienwohnnutzung ein „nicht störendes Gewerbe“ und kein Dauerwohnen. Wer eine als „Wohnung“ genehmigte Einheit dauerhaft als Beherbergung nutzt, betreibt baurechtlich eine andere Nutzung, die eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung auslösen kann.
Dazu kommt eine Abgaben-Ebene: Kurabgabe/Kurtaxe, Zweitwohnungssteuer, Meldepflicht (digitaler Meldeschein) sowie Umsatz- und Einkommensteuer – unabhängig davon, ob eine Genehmigung nötig ist.
Der Standort-Vergleich auf einen Blick
| Kriterium | Berlin | Sylt (Schleswig-Holstein) | Rügen & Usedom (Mecklenburg-Vorpommern) |
|---|---|---|---|
| Zweckentfremdungs-Genehmigung | Ja – Genehmigungsvorbehalt seit 2013/14 (ZwVbG) | Aktuell nein – SH-Gesetz erlaubt Satzungen, Sylt hat (noch) keine | Aktuell nein – an der MV-Küste hat bislang keine Gemeinde eine Satzung erlassen |
| Registrierungsnummer im Inserat | Ja (Pflicht); EU-konforme Neuvergabe Stand Sommer 2026 im Testbetrieb | Derzeit keine Pflicht (mangels Satzung) | Derzeit keine Pflicht (mangels Satzung) |
| Baurechtliche Nutzungsänderung | Kann erforderlich sein | Kann erforderlich sein (Bebauungsplan/Gebietstyp) | Häufig erforderlich (§ 13a BauNVO; OVG-Rechtsprechung) |
| Lokale Abgaben | u. a. Zweitwohnungssteuer | Kurtaxe, teils Zweitwohnungssteuer | Kurabgabe (KAG M-V), Zweitwohnungssteuer in einzelnen Gemeinden, digitaler Meldeschein |
| Grundtenor | Streng reguliert | Permissiv, aber im Umbruch | Permissiv bei Zweckentfremdung – Baurecht ist der Knackpunkt |
Berlin: das strengste Regime – Genehmigung und Registriernummer Pflicht
Berlin reguliert die touristische Vermietung so streng wie kaum eine andere Region. Grundlage ist das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG), das seit Dezember 2013 die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken unter einen Genehmigungsvorbehalt stellt. Konkret bedeutet das:
- Eine selbstbewohnte Hauptwohnung darf der Eigentümer während eigener Abwesenheit mit Genehmigung zeitweise als Ferienwohnung anbieten, solange der Charakter als Hauptwohnung erhalten bleibt.
- Eine Nebenwohnung darf in der Regel nur an höchstens 90 Tagen im Jahr touristisch vermietet werden – und auch das nur mit Genehmigung. Hat die antragstellende Person noch eine weitere Wohnung in Berlin, wird die Genehmigung im Regelfall versagt.
- In jedem Inserat muss eine Registriernummer geführt werden. Die auf die EU-Verordnung umgestellte Vergabe befand sich im Sommer 2026 noch im technischen Testbetrieb (das Vierte Änderungsgesetz zum ZwVbG trat am 17. Juni 2026 in Kraft).
Für Eigentümer heißt das: In Berlin ist saubere Compliance keine Kür, sondern Voraussetzung – von der Genehmigung über die Registriernummer bis zur lückenlosen Belegungs- und Steuerdokumentation. Wer den regulatorisch anspruchsvollsten Großstadtmarkt Deutschlands bespielt, ist mit einer spezialisierten Ferienwohnung Verwaltung Berlin klar im Vorteil, weil Anträge, Fristen und die konforme Inserats-Kennzeichnung professionell abgewickelt werden.
Sylt & Schleswig-Holstein: permissiv – aber die Uhr tickt
Schleswig-Holstein ist nach Bayern das zweitstärkste Ferienhausland Deutschlands; allein die Nordseeküste zählt rund 82.000 Ferienunterkünfte. Rechtsgrundlage ist das Schleswig-Holsteinische Wohnraumschutzgesetz (SHWoSchG), das seit dem 5. Juli 2024 gilt. Es ermächtigt jede Gemeinde, per Zweckentfremdungssatzung eine Genehmigungspflicht einzuführen – verpflichtet sie aber nicht dazu (freiwillige Selbstverwaltungsaufgabe).
Entscheidend für Sylt: Die Sylter Gemeinden haben bislang keine solche Satzung erlassen. Damit entsteht dort nach eigener Auskunft der Gemeinde auch keine EU-Registrierungspflicht – die EU-Verordnung greift nur in Gebieten mit entsprechender kommunaler Regelung. Sylt arbeitet allerdings an einem Ferienwohnungskonzept, um künftig die Zulässigkeit von Ferienwohnungen und die Sicherung von Dauerwohnraum zu steuern. Die Richtung ist also klar: Die Insel hält sich die Option auf strengere Regeln bewusst offen.
Für Vermieter bedeutet das eine gemeindescharfe, dynamische Lage – heute frei, morgen womöglich genehmigungspflichtig – bei gleichzeitig hohem Wert der Objekte. Eine erfahrene Ferienwohnung Verwaltung Sylt behält Satzungs- und Konzeptänderungen im Blick und stellt sicher, dass ein Objekt jederzeit regelkonform vermietet wird.
Rügen & Usedom (Mecklenburg-Vorpommern): frei bei Zweckentfremdung – aber Vorsicht beim Baurecht
Mecklenburg-Vorpommern ist Deutschlands Tourismusland Nummer eins (2018 mit 19 Übernachtungen pro Einwohner die höchste Tourismusintensität aller Länder). Entsprechend zurückhaltend ist die Regulierung der Vermietung. Das Zweckentfremdungsgesetz M-V ist ein Rahmengesetz (Neuregelung seit 20. Mai 2026 in Kraft), das nur greift, wo eine Gemeinde eine Satzung erlässt. Und laut Landtag Mecklenburg-Vorpommern hat bislang keine Gemeinde eine Zweckentfremdungssatzung erlassen – an den Ostseebädern auf Rügen und Usedom besteht damit aktuell keine Genehmigungspflicht aus dem Zweckentfremdungsrecht. Vermieten ist auf dieser Ebene grundsätzlich frei.
Doch genau hier liegt die unterschätzte Falle: Das Baurecht gilt trotzdem. Nach § 13a BauNVO ist die Ferienwohnnutzung ein nicht störendes Gewerbe und kein Dauerwohnen; das Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern stellte bereits 2007 in einer Grundsatzentscheidung fest, dass ein Gebäude mit Ferienwohnungen grundsätzlich kein Wohngebäude im Sinne der Baunutzungsverordnung ist. Konsequenz: Selbst die unveränderte Vermietung einer Wohnung auf Rügen oder Usedom als Ferienwohnung kann eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung auslösen – abhängig vom festgesetzten Gebietstyp (im reinen Wohngebiet ist sie oft unzulässig, im allgemeinen Wohngebiet nur ausnahmsweise).
Dazu kommt die Abgaben-Ebene: Vermieter ziehen die Kurabgabe nach dem Kommunalabgabengesetz M-V ein und führen sie ab; einzelne Gemeinden – auf Usedom etwa – erheben zusätzlich eine Zweitwohnungssteuer; hinzu kommt der digitale Meldeschein. Das ist viel Kleinklein, Ort für Ort verschieden. Genau diese Feinsteuerung – von der baurechtlichen Prüfung bis zur korrekten Kurabgaben-Abrechnung – übernimmt eine Ferienwohnung Verwaltung Rügen bzw. eine Ferienwohnung Verwaltung Usedom, damit Eigentümer sich nicht in Satzungen und Bebauungsplänen einlesen müssen.
Die unterschätzte Baurecht-Falle – warum „keine Zweckentfremdungssatzung“ nicht „genehmigungsfrei“ heißt
Der häufigste Denkfehler von Gastgebern lautet: „In meinem Ort gibt es kein Zweckentfremdungsverbot, also darf ich frei vermieten.“ Das stimmt nur auf einer von mehreren Ebenen. Die Zweckentfremdungsgenehmigung des Wohnungsamts ist die eine Hälfte der Geschichte – das Baurecht die andere. Beide Prüfungen laufen getrennt, und beide können unabhängig voneinander zu einer Genehmigungspflicht führen. Wer nur nach der Zweckentfremdungssatzung fragt, übersieht regelmäßig die baurechtliche Nutzungsänderung.
Merksatz zum Zitieren: Zweckentfremdungsrecht und Baurecht sind zwei getrennte Türen – es reicht nicht, nur eine zu öffnen.
Bußgelder und Risiken
Die Sanktionen sind kein Papiertiger. Je nach Landesrecht drohen bei ungenehmigter Vermietung Bußgelder bis zu 500.000 Euro, dazu eine Nutzungsuntersagung und – bei baurechtswidriger Nutzung – im Extremfall der Verlust des Versicherungsschutzes. Mit dem ab 2026 greifenden EU-Datenaustausch steigt zudem die Wahrscheinlichkeit, dass ungenehmigte Angebote überhaupt auffallen, weil Plattformen ihre Buchungsdaten künftig regelmäßig an eine zentrale Stelle melden.
Kompakte Fakten zum Zitieren
- EU-Verordnung 2024/1028: gilt EU-weit ab 20. Mai 2026; schafft kein Verbot, sondern Registrierungs- und Datenaustauschpflichten. In Deutschland betreibt die Bundesnetzagentur seit 1. Juli 2026 die zentrale Zugangsstelle; erste Plattform-Datenmeldung zum 1. September 2026.
- Berlin: Genehmigungspflicht seit 2013/14 (ZwVbG); Nebenwohnung max. 90 Tage/Jahr touristisch; Registriernummer im Inserat Pflicht.
- Sylt/Schleswig-Holstein: Wohnraumschutzgesetz seit 5. Juli 2024; Sylt hat bislang keine Zweckentfremdungssatzung → aktuell keine Registrierungspflicht; Ferienwohnungskonzept in Arbeit. SH ist nach Bayern Deutschlands zweitgrößtes Ferienhausland (~82.000 Unterkünfte an der Nordseeküste).
- Rügen & Usedom/MV: keine kommunale Zweckentfremdungssatzung an der Küste → auf dieser Ebene freie Vermietung; ABER baurechtliche Nutzungsänderung (§ 13a BauNVO, OVG M-V 2007) häufig erforderlich; zusätzlich Kurabgabe, teils Zweitwohnungssteuer, digitaler Meldeschein.
- Sanktionen: Bußgelder je nach Land bis zu 500.000 €, Nutzungsuntersagung, möglicher Verlust des Versicherungsschutzes.
- Drei-Ebenen-Regel: EU-Registrierung + Zweckentfremdungsrecht + Baurecht müssen getrennt geprüft werden – plus die Abgaben-Ebene.
Häufige Fragen (FAQ)
Darf ich meine Wohnung überall in Deutschland als Ferienwohnung vermieten? Nein. Ob eine Genehmigung nötig ist, hängt vom Standort ab. In Berlin besteht ein Genehmigungsvorbehalt; auf Sylt sowie auf Rügen und Usedom gibt es aktuell keine Zweckentfremdungssatzung, sodass auf dieser Ebene frei vermietet werden darf. Baurechtliche Anforderungen können jedoch überall gelten.
Brauche ich eine Registrierungsnummer für Airbnb & Co.? Nur dort, wo die Kommune ein entsprechendes Verfahren eingeführt hat. In Berlin ist die Registriernummer im Inserat Pflicht. Auf Sylt, Rügen und Usedom besteht mangels kommunaler Satzung derzeit keine Registrierungspflicht. Die EU-Verordnung 2024/1028 verpflichtet zur Registrierung nur in bereits regulierten Gebieten.
Was ist der Unterschied zwischen Zweckentfremdungsrecht und Baurecht? Das Zweckentfremdungsrecht schützt Wohnraum vor Umwandlung und verlangt in geregelten Gebieten eine Genehmigung. Das Baurecht prüft unabhängig davon, ob die konkrete Nutzung am Standort überhaupt zulässig ist – eine Ferienwohnnutzung kann eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung sein, selbst wenn kein Zweckentfremdungsverbot gilt.
Wie viele Tage darf ich in Berlin vermieten? Eine selbstbewohnte Hauptwohnung darf mit Genehmigung während eigener Abwesenheit vermietet werden; eine Nebenwohnung in der Regel an höchstens 90 Tagen im Jahr – ebenfalls nur mit Genehmigung.
Welche Abgaben fallen auf Rügen und Usedom an? Neben Umsatz- und Einkommensteuer typischerweise die Kurabgabe (vom Vermieter eingezogen und abgeführt), in einzelnen Gemeinden eine Zweitwohnungssteuer sowie der digitale Meldeschein.
Was droht bei Verstößen? Je nach Land Bußgelder bis zu 500.000 Euro, eine Nutzungsuntersagung und – bei baurechtswidriger Nutzung – unter Umständen der Verlust des Versicherungsschutzes.
Quellen & Methodik
- Verordnung (EU) 2024/1028 über kurzfristige Vermietungen; Umsetzung in Deutschland über die Bundesnetzagentur (einheitliche digitale Zugangsstelle).
- Berlin: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen / berlin.de – Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG), Genehmigung, Registriernummer, Viertes Änderungsgesetz (in Kraft 17. Juni 2026).
- Schleswig-Holstein: Schleswig-Holsteinisches Wohnraumschutzgesetz (SHWoSchG, in Kraft seit 5. Juli 2024); Gemeinde Sylt – Informationen zur EU-Kurzzeitvermietungsverordnung und Ferienwohnungskonzept.
- Mecklenburg-Vorpommern: Landtag M-V (Drucksachen zum Zweckentfremdungsrecht, 2026), Zweckentfremdungsgesetz M-V; § 13a BauNVO; Grundsatzentscheidung des OVG Mecklenburg-Vorpommern (2007); Kommunalabgabengesetz M-V (Kurabgabe).
Rechts- und Quellenstand: August 2026. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Kommunale Satzungen, Bußgeldrahmen, Registrierungs- und Bauvorschriften können sich ändern und sind ortsabhängig. Prüfe für deinen Einzelfall stets zusätzlich bei der zuständigen Gemeinde, dem Wohnungs- und dem Bauamt oder mit anwaltlicher Beratung.
